Un dégât des eaux dans un immeuble collectif, c'est rarement simple. Quand la fuite vient de l'appartement du dessus, que le syndicat de copropriété est impliqué et que trois assureurs se renvoient la balle, savoir qui paie quoi devient vite le vrai problème.
La règle de base : la responsabilité suit l'origine
En droit français, la responsabilité d'un dégât des eaux suit l'origine de la fuite. Ce principe, ancré dans le Code civil (art. 1240) et précisé par la Convention IRSI (en vigueur depuis 2018), organise le règlement entre assureurs sans que les occupants aient à se battre.
La Convention IRSI fixe deux seuils :
- Sinistre ≤ 5 000 € HT : l'assureur de la victime indemnise directement, sans recherche de responsabilité préalable.
- Sinistre > 5 000 € HT : expertise contradictoire obligatoire, avec désignation d'un expert unique ou de deux experts qui se concertent.
Les trois cas les plus fréquents
Fuite depuis un appartement privatif
Le propriétaire ou locataire de l'appartement source est responsable. Son assurance multirisque habitation prend en charge les dommages causés aux tiers (voisins du dessous, parties communes).
Fuite depuis une partie commune
Canalisations en colonne montante, toiture, cave, couloir — ces espaces relèvent du syndicat de copropriété. C'est l'assurance de la copropriété qui intervient.
La difficulté : localiser précisément l'origine. Une fuite sur une colonne montante peut sembler venir d'un appartement alors qu'elle est sur la partie commune juste derrière la cloison.
Fuite depuis une partie privative à usage commun
Cas typique : la terrasse d'un appartement du dernier étage, qui est privative mais dont l'étanchéité est une charge commune. La jurisprudence est constante : c'est la copropriété qui prend en charge les travaux d'étanchéité, même si la terrasse est privatisée.
Pourquoi le rapport d'expertise est décisif
Dans les trois cas, c'est le rapport de localisation qui tranche. Un rapport imprécis — qui indique « zone salle de bain » sans préciser si la canalisation est privatisée ou en colonne — suffit à bloquer l'instruction pendant des semaines.
« On perd rarement un dossier sur le sinistre lui-même. On le perd sur l'imprécision du rapport initial. »
Un rapport qui précise la nature de la canalisation (eau froide, eau chaude sanitaire, colonne de chute), son positionnement (privatif ou commun), et la méthode de détection utilisée permet à l'assureur de statuer sans contre-expertise.
Ce que ça change concrètement pour un expert en recherche de fuite
La distinction privatif/commun n'est pas seulement technique — elle a des conséquences directes sur l'indemnisation du client. Un expert qui remet un rapport structuré, daté et géolocalisé réduit le risque de litige et accélère le règlement.
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